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Quizás no esté familiarizado con la teoría moderna de carteras, pero probablemente conozca su principio elementary: los inversores deben diversificarse entre activos no correlacionados para maximizar la rentabilidad y minimizar el riesgo.
Soren Godbersen de EquityMultiple argumenta de manera sólida que si uno se suscribe a la teoría moderna de carteras, Los bienes raíces de capital privado pertenecen a su cartera.. De hecho, señala datos que lo demuestran. aumenta sus rendimientos ajustados al riesgo.
No podría estar más de acuerdo, y es por eso que invierto en bienes raíces privados a través de muchos canales y en muchos plazos.
Estas inversiones tienen diferentes propósitos en mi portafolio. Algunos generan ingresos instantáneos y continuos, otros ofrecen liquidez y otros ofrecen un alto crecimiento a largo plazo. Las inversiones de capital también me proporcionan deducciones fiscales y depreciación.
Inversiones inmobiliarias a corto plazo
Contrariamente a la creencia standard, usted tiene opciones para inversiones inmobiliarias a corto plazo más allá REIT públicos. Estas opciones de inversión no conllevan la misma volatilidad o correlación con los mercados de valores.
Las siguientes inversiones inmobiliarias normalmente le permiten acceder a su dinero en un año. Úselos para obtener ingresos inmediatos, liquidez (en algunos casos) y diversificación.
Notas inmobiliarias
Algunos pagarés relacionados con bienes raíces se amortizan en un año o antes. EquityMultiple ofrece algunos, al igual que 7e Inversiones, Norada Capital, y otros. Es posible que permitan o no inversores no acreditados o que estén respaldados por títulos o gravámenes inmobiliarios, pero tiene muchas opciones.
De hecho, a principios de este año, nuestro Membership de Co-Inversión invirtió en un bono a nueve meses con Norada al 15% de interés. Hasta ahora, nos ha pagado intereses mensuales como un reloj (no es que esté respaldando ninguna inversión específica; solo comparto nuestra experiencia).
Pero no es necesario pasar por una empresa. Si conoce personalmente a algún inversor inmobiliario, siempre puede ofrecerles prestarles también notas privadas.
Notas de la planta baja
Planta baja Merece su propia subsección, dado lo accesible que es. Permite participar a inversores no acreditados, y muchos de sus pagarés permiten un mínimo relativamente bajo de 1.000 dólares. Los plazos de las notas varían de un mes a dos años.
Personalmente he invertido en pagarés de Groundfloor y siempre me han reembolsado los intereses y el capital a tiempo.
Fondo de hormigón
concreto sigue un modelo comparable, permitiéndole invertir en un fondo mancomunado de notas de propiedad garantizadas.
¿La diferencia? Puedes invertir tan solo $1 y retirar tu dinero en cualquier momento.
Esas ventajas vienen con una desventaja igual y opuesta: Concreit paga un interés más bajo que las otras opciones descritas aquí, actualmente del 6,5%. Si retira fondos en menos de un año, también reducirán el interés ganado en un 20%, pero no penalizarán su capital.
Me gusta usar Concreit como una cuenta de haberes de alto rendimiento para fondos destinados a inversiones inmobiliarias a más largo plazo. Por ejemplo, si sé que quiero invertir $5,000 en una sindicación de bienes raíces a través de nuestro membership de inversión pero no sé cuándo los necesitaré, podría guardarlos en Concreit y ganar intereses mientras tanto.
Concreit también añade otra capa a mi fondo de emergencia. No puedo acceder a ella tan rápido como a una cuenta de ahorros, pero aun así ofrece acceso rápido en caso de necesidad.
Ark7 acciones de propiedad
Aunque es más pequeño que sus competidores, Arca7 ofrece algo que los competidores más grandes no ofrecen: un mercado secundario para vender acciones de propiedad fraccionada en cualquier momento.
Bueno, casi en cualquier momento. Imponen un período de retención de un año. Pero eso todavía se considera una inversión a corto plazo. Puede comprar acciones de una propiedad de alquiler unifamiliar sin compromiso a largo plazo, disfrutar del flujo de caja del alquiler y vender en cualquier momento después del primer año.
Inversiones inmobiliarias a mediano plazo
Los inversores tienen menos opciones para inversiones a mediano plazo, entre uno y tres años, pero le permiten planificar para un futuro no muy lejano sin bloquear su dinero indefinidamente.
Todas las inversiones a corto plazo mencionadas aquí pueden, por supuesto, mantenerse durante más de un año. Esto se aplica a las acciones inmobiliarias de Ark7 y a las acciones de fondos Concreit y, por supuesto, algunas notas inmobiliarias ofrecen plazos en el rango de uno a tres años.
Considere estas opciones si no quiere encerrar su dinero en la noche de los tiempos pero no le importa comprometerse por un par de años. Con estas inversiones a mediano plazo, podrás comenzar a aprovechar los beneficios del impuesto al patrimonio, rendimientos infinitosmayor velocidad del dinero y, por supuesto, flujo de caja.
Sindicaciones inmobiliarias más cortas
Mayoría sindicaciones inmobiliarias Deje muy claro que debe esperar dejar su dinero bloqueado durante cinco años o más. Eso es la mayoría, pero no todo.
Algunos patrocinadores planean tiempos de respuesta más rápidos, tal vez porque su plan de negocios no requiere tanto valor agregado o porque tienen equipos que pueden moverse con rapidez. En algunos casos, es posible que estén llegando a un acuerdo a mitad de camino de las renovaciones de la unidad y simplemente necesiten completar un plan de negocios existente.
Invertimos en un acuerdo de este tipo no hace mucho en nuestro Membership de Co-Inversión. El vendedor tenía más de 90 años y había estado renovando unidades y transformándolas exitosamente para obtener altos márgenes. Pero su salud cedió antes de que pudieran terminar de ejecutar el plan.
El nuevo patrocinador intervino para terminar el trabajo y planea vender la propiedad dentro de 18 meses. Mientras tanto, la caja de la propiedad fluye bien y pagará distribuciones.
Otro patrocinador con el que nuestro membership acaba de invertir me dijo con franqueza: “Suscribimos este acuerdo de manera conservadora y les dijimos a todos que planeamos refinanciar y devolver el capital en tres años. Pero en realidad esperamos que eso suceda entre 18 y 24 meses a partir de ahora. Sabemos que podemos terminar el valor agregado antes porque ya lo hemos hecho en dos propiedades similares al closing de la calle. Simplemente no promocionamos el acuerdo de esa manera porque nadie nos creería”.
LRO de planta baja
Groundfloor se hizo famoso al permitir a los inversores minoristas destinar dinero a préstamos individuales de dinero fuerte. A estos los llaman LRO, abreviatura de obligaciones de recurso limitado.
Estos préstamos se encuentran en primera posición de gravamen y, si el prestatario incumple, Groundfloor ejecuta la ejecución hipotecaria para recuperar su dinero. Si bien muchos de estos se pagan en cuatro a 12 meses, usted no controla cuándo recupera su dinero; se basa en cuándo el prestatario paga la deuda. Por lo tanto, debe aceptar que es posible que algunos de estos no le reembolsen durante uno o dos años.
A lo largo de la historia de Groundfloor, estos han tenido un rendimiento notable, con un promedio de entre el 9,5 % y el 10 % anual. Invierto entre 10 y 30 dólares cada uno en ellos, repartiendo mi dinero entre miles de préstamos. Algunos pagan a tiempo. Algunos pagan en su totalidad pero con retraso, y otros incumplen y pagan más tarde con cierta pérdida de capital. En promedio, todavía salgo en ese rango de rendimiento del 9% al 10%.
Ahora he invertido en tantos que cada semana, algunos de ellos se amortizan y generan ingresos pasivos constantes. Considero que estos son un juego de ingresos y diversificación.
Inversiones inmobiliarias a largo plazo
Los bienes raíces son una inversión notoriamente ilíquida, lo que hace que la mayoría de las inversiones inmobiliarias sean a largo plazo.
Solía comprar propiedades de alquiler directamente y ciertamente califican como inversiones a largo plazo. Cuesta miles de dólares comprar y decenas de miles vender incluso una propiedad modesta, y se necesitan años de apreciación para alcanzar el punto de equilibrio.
Hoy en día sólo invierto pasivamente en bienes raíces. No tengo tiempo libre ni paciencia para aguantar dolores de cabeza del propietario.
Sindicaciones inmobiliarias
En lugar de propiedades de alquiler, invierto principalmente en consorcios inmobiliarios. Compro una participación fraccionaria en una propiedad grande en lugar de la propiedad complete de una pequeña.
Eso deja que alguien más tenga que molestarse con los prestamistas, contratistas, inquilinos, administradores de propiedades, inspectores de la ciudad y similares. Simplemente me siento y recojo el flujo de caja, la apreciación y los beneficios fiscales.
En nuestro Membership de Co-Inversión, normalmente revisamos ofertas que apuntan a rendimientos anuales del 15% al 30%. Algunos están más orientados a los ingresos y pagan distribuciones altas casi de inmediato. Otros están más orientados al crecimiento, con grandes pagos previstos en la venta o refinanciación.
Al invertir como grupo, cada uno de nosotros puede invertir pequeñas cantidades y, a veces, podemos negociar divisiones de rentabilidad más altas que las que obtienen los inversores individuales. Puede que solo invierta $5,000 personalmente, pero obtengo los rendimientos preferenciales de una inversión mínima de $500,000.
Hoy en día, mi forma de invertir en bienes raíces es el pan de cada día, mi estrategia central para alcanzar la independencia financiera dentro de los próximos años.
recaudación de fondos
El último año no ha sido amable con recaudación de fondos inversiones, pero claro, no ha sido amable con muchas inversiones inmobiliarias.
Tengo algo de dinero invertido en Fundrise para diversificarme. Pero ya no invierto dinero nuevo en ellos, porque me siento más seguro en las otras inversiones inmobiliarias descritas aquí. Tampoco me gusta que te penalicen si retiras dinero en menos de cinco años, aunque es una pena menor que la mayoría de sus competidores.
Acciones de propiedad llegadas.
He comprado acciones en un puñado de propiedades en Llegó, principalmente como un experimento. Me gusta la baja inversión mínima por propiedad ($100), pero no me gusta la falta de liquidez y el largo horizonte temporal (cinco a siete años).
Para ser justos, Arrived acaba de lanzar un fondo con la misma inversión mínima y una opción de rescate para vender acciones. Viene con un período de tenencia mínimo de seis meses, una penalización del 2% por vender entre seis y 12 meses de compra, y una penalización del 1% por vender entre uno y cinco años de compra.
Una vez más, ya no compro activamente acciones inmobiliarias en Arrived, pero eso se debe simplemente a que prefiero invertir en sindicaciones para mis inversiones a largo plazo.
Una cartera para la independencia financiera
Invierto en acciones para crecimiento a largo plazo, liquidez y facilidad de diversificación. Además, las acciones ofrecen una fácil inversión en cuentas con ventajas fiscales, como las IRA, sin necesidad de molestar o pagar por un custodio de IRA autodirigido.
Invierto en bienes raíces tanto para obtener ingresos como para crecer a largo plazo. Los bienes raíces también ofrecen enormes ventajas fiscales sin necesidad de ayuda de cuentas protegidas de impuestos. Lo mejor de todo es que logra todo esto al mismo tiempo que scale back el riesgo en mi cartera, ya que los bienes raíces tienen menos volatilidad que las acciones y agregan la diversificación de una clase de activos de baja correlación.
Si quisieras, podrías invertir sólo en inversiones inmobiliarias a corto y/o mediano plazo. Y si es nuevo en la inversión inmobiliaria y es cauteloso al respecto, comience poco a poco con inversiones a corto plazo.
No me preocupo por la falta de liquidez en mis inversiones a mediano y largo plazo porque puedo acceder a mis inversiones a corto plazo en caso de necesidad. Cada una de estas inversiones que he analizado juega un papel, ya sea la liquidez de Concreit, los ingresos de mis inversiones en notas o el crecimiento y los beneficios fiscales de mis inversiones inmobiliarias de capital privado.
Como propietario de una pequeña empresa, mis ingresos activos fluctúan enormemente. Los ingresos pasivos y el crecimiento de mis inversiones ayudan a estabilizar mis finanzas y me brindan tranquilidad. Puedo dormir por las noches sabiendo que cada mes me acerca a la independencia financiera, independientemente de los ingresos mensuales de mi negocio.
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Nota de BiggerPockets: Estas son opiniones escritas por el autor y no necesariamente representan las opiniones de BiggerPockets.
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